積水ハウスのシャーメゾンフェスタに行ってきました。
シャーメゾンフェスタでは、積水ハウスが建設した賃貸マンションの1室を見ることが出来ます。
実際に貸し出している賃貸マンションの1室を積水ハウスが借りて、シャーメゾンフェスタで公開しています。
そのため、積水ハウスで賃貸マンションを検討しているオーナーに取っては、部屋、エントランス、エレベーター等、自身が建てるときの参考になります。
今回、積水ハウスの物件を見ることができる貴重な機会なので、参加してきました。
※この記事では、不動産初心者が土地活用で悪戦苦闘している様を記載しています。
部屋以外の部分
写真で紹介したほうが色々と分かりやすいと思いますが、特定の物件になるので写真掲載なしでご紹介します。
今回の物件は4階建ての物件でした。
積水ハウスの物件はホテルライク仕様ということで、ホテルのように玄関が内廊下になっています。
階段も内廊下にありました。
担当者の方いわく、
内廊下のほうが、外から見たときに部屋を特定されないので、女性にとっては安心できる
とのことでした。
妻からすると、内廊下は閉塞感があって逆に怖いという意見だったので、色々な意見があるなと感じました。
その他、物件にはエレベーターが付いていましたが、3人乗りの小型のエレベーターでした。
三菱電機と積水ハウスが共同開発した小型エレベーターで、エレベーターの設置費用が通常1,000万円程度する中、この小型エレベーターは600万円相当で設置できるそうです。
部屋について
※イメージ図
今回見学することができたのは、１LDK（40平米台）の部屋になります。
LDKで11帖、寝室6帖、ウォークインクローゼット2帖になります。
寝室とウォークインクローゼットの部分はカーテンで仕切られていました。
部屋は、実際の生活がイメージできるように家具が設置されています。
家具は、積水ハウスと無印がコラボしているらしく、全て無印製でした。
全体的に女性をターゲットにしたようなオシャレな部屋でした。
部屋の印象としては、賃貸マンションにしてはよく出来ていると思います。
私は、新築で購入した分譲マンションに住んでいますが、設備としては分譲マンションに近い部分があります。
床暖房、食洗機、ディスポーザー等はないですが、追い焚き機能、浴室乾燥機等その他の設備は分譲マンションを彷彿させます。
ただ、所々価格を抑えるために、グレードを落としている部分はあります。
例えば、フローリングは木ではなく、木目調のクッションフローリングなっています。
よーく見ないと気づかないぐらいよく出来ています。
その他、シンク下の引き戸棚とかも作りは分譲マンションに比べるとチープな部分はあります。
ただ、これらの部分は家賃には影響しないと思いますので、コストを抑えてくれるのは良いことだと思います。
むしろ、トイレ壁のタイルや玄関のエコカラット、ピクチャーレール、キッチン裏のブックシェルフ等はあったら便利レベルで家賃には直結しない部分だと思うので、つけないでその分建築費を安くしてほしいと思いました。
4回目の面談
室内の説明を一通り受けたあと、担当者の方に積水ハウスの賃貸マンションについていくつか打ち合わせをしました。
①サブリースについて
積水ハウスからはサブリースの提案を受けていますが、サブリース無しにしたいと伝えたところ、OKとのことです。
積水ハウスの物件の7〜8割程度はサブリース契約を結んでいるそうです。
私はサブリース契約をするつもりはないので、収益シミュレーションからサブリース契約を抜いてもらうように言いました。
サブリースとして5％分の費用が計上されていましたので、これで少しは数字が良くなります。
②解体費
解体は自分の知人の業者を使いたいと言ったところ、OKが出ました。
積水のシミュレーションでは、解体費が坪5万円で見積もられていました。
実家は、木造一軒家と駐車場なのでここはかなり抑えられるのではないかと思っています。
③管理会社
積水ハウスで立てた物件を他の管理会社に任せたいと伝えたところ、OKとのことでした。
積水ハウスの管理会社は管理料5％かかりますが、管理会社からは一番安いところで3％で提示を受けています。
それを伝えたところ、積水ハウスでも場合によっては引き下げ余地があるとのことだったので検討して欲しいとのことでした。
シャーメゾンの申込みは、積水の管理会社が運営しているシャーメゾンのHPからの申込みも3割程度あるらしいので、
同じ水準まで下げてくれるのであれば、積水ハウスでお願いしようと思っています。
④レンタブル比
積水ハウスは4階建てまでしか作ることが出来ません。
そのため、容積率を目一杯使って、専有面積（部屋）の比率を上げてもらいたいところです。
現在提案を受けているレンタブル比は71％です。
専有面積を有効活用するために、レンタブル比を上手く引き上げられないか確認したところ、71％が積水ハウスの一般的な水準とのことでした。
⑤工期
4階建てであれば、8ヶ月で竣工するとのこと。
⑥融資について
積水ハウスは重量鉄骨造になり、銀行からの融資は35年で引けるとのことでした。
先方でシミュレーションを作って頂き、今後提示してくださるとのことでした。
内見と打ち合わせで合計1時間程度になります。
帰り際に、アンリ・シャルパンティエのお菓子を頂きました。
※後日銀行に4階建てのシミュレーションを持って融資の相談に行きましたが、3階建てまでしか無理と言われています。。。
シャーメゾンフェスタのご紹介は以上です。
say img=”https://www.sakiika.net/wp-content/uploads/2020/09/piggy-bank-3297061_192022.jpg” name=”おとうふ”]最後までご覧いただきまして、ありがとうございました。[/say]
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