【土地活用】設計事務所と面談ー3回目

設計事務所と3回目の面談を行ってきました。

今回はボリュームチェックと収支のシミュレーションも作って頂きましたので、気になった点をご紹介します。

※不動産投資をしている方でしたら、是非アドバイスをください。

土地の情報は以下のとおりです

土地活用のこと書いていきます（土地情報）

建築坪単価

建築坪単価は、RCで法定延床面積に対して100万円（税抜）だそうです。

ここの設計事務所さんは分譲マンションの設計なども多く手掛けているのですが、100万円（税抜）で分譲マンションに近い設備で作れるとのことでした。

税込みだと坪単価110万円ですので、やはりRCは高いです。

ただ、ツイッターで見るとRCで建築坪単価100万円（税抜）はまだ良心的な価格みたいです。

1年以内に新築RCを建設した方、教えて下さいませ！
建築坪単価（税抜）はいくらでしたか？

— JOJO@不動産投資家 (@jojo_felicity) June 1, 2020

また、建築費の地域差がかなりあるらしく東京地方は全国でも最高に高くなっています。

国土交通省が発表している住宅着工件数を見ると、東京のRCは平均105万円で、大阪、愛知、福岡ですと70万円台でになるそうです。

参考サイト：建築費用と相場

レンタブル比

レンタブル比は、法定延床面積に対してどれだけ賃貸に回せる専有面積があるのかということになります。

※レンタブル比＝専有面積÷法定延床面積

専有面積の部分は家賃に直結しますが、それ以外の部分（ロビー、廊下、階段、エレベーター）等は家賃には繋がりません。

そのため、レンタブル比が高ければ高いほど、賃貸に回せる面積が大きくなり、マンション全体での収益が高まることになります。

ただ、余りに収益性を求め過ぎて狭いロビーや廊下を作ると、借りた方の満足度も下がりますので、何事もバランスが重要だと思います。

今回私が頂いたボリュームチェックでは、レンタブル比は80％でした。

6階以上のマンションになると外階段や、バルコニーからの避難経路も作らないといけないらしく、一気にレンタブル比が悪化するそうです。

それを回避するために、5階建てにして6階部分を5階からのメゾネット部分にすることで容積率は消化しながら、外階段等の規制を回避するという裏技もあるみたいです。

ただ、レジデンシャル系のリートが保有している物件のレンタブル比を調べているサイトがあって、そこを見ると6階建て以上でレンタブル比の平均が80％後半だったので、もう少し上げることができるのではないか？と思っています。

シミュレーション

銀行提出用の収益シミュレーションを頂きましたが、かなり甘めで作られている部分もありました。

不動産の収益シミュレーションをする専用ツールらしく、「LPS」というツールで作られていました。

他の方のサイトでも「LPS」を見かけたので、一般的なのかもしれません。

家賃設定

まず、家賃の設定が管理会社（4社）が出してきた家賃の一番高い水準を使っています。

平均ではなく、一番高い水準なのでこれで家賃設定をすると痛い目を見そうです。

また、家賃の下落がなく、新築からずっと一定になっています。

空室率

空室率は、0％（入居率100％）で計算されていました。

100％にする場合は、地域でも最安水準の家賃で長期に入居してもらわなくては無理だと思いますし、管理会社が提示する中で一番高い家賃でしたら10％ぐらいは空室率を見ておかないと行けないのでは？と考えています。

大規模修繕費

大規模修繕費が、15年おきに設定されていました。

私が住んでいるマンションでは、大規模修繕は12年おきに設定されています。

ネットで見ると、12年〜15年おきに大規模修繕が必要とのことだったので、建物を長期に維持するためにも12年おきに設定したほうが良いと思っています。

表面利回り

今回の物件のシミュレーションですが、表面利回りは9％でした。

家賃設定を低く見積もると8.5％程度になります。

ここから駐車場代を引くと8％前半の数字になってくるので、微妙です。

都心で土地・建物込で7％とかで作っているのを見ると、土地代かからないのでれば10％は超えないと行けないのではないかとも考えています。

都心の方は、木造三階、１Rの共同住宅に対して、今回考えているのはRC、1LDK、2LDKなので利回り悪くなるのは仕方がないのかもしれませんが。

1LDKはともかく、２LDKになると家賃あたりの坪単価が結構悪くなっていますので、今後外すことも考えています。

実質利回りは、4％程度でした。

今後について

今後は、今回作って頂いたシミュレーション結果をもとにまず銀行に相談しに行きます。

これから利回りを良くする方法を模索する前に、

そもそも銀行から融資の土台に乗るレベルなのか？

ということを調べます。

銀行から融資の出来ない状況で、複数の建設会社に見積もり相談したり、RCではなく重量鉄骨で検討を進めたりしても全くの無駄になります。

銀行については、紹介と新規で開拓をしていこうと考えていますので、この件もまた別記事で紹介していきます。

最後までご覧頂きまして、ありがとうございました。